作为资金密集型的行业，无 论是土地的购置、项目的开发与 建设，还是后期的销售和服务， 房地产业的每个环节都渗透着金 融的血脉。真可谓离开金融，房 地产业寸步难行。 当前，房地产金融的环境并 不乐观，一方面是房地产企业对 资金的强烈渴求，另一方面，银 行收紧信贷支持，资本市场基本 关闭了IPO和发债融资的大门， 加上调控不断深化，商品住宅交 易量下滑，房企回笼资金趋缓， 房地产金融创新迫在眉睫。

分享成功案例， 引荐国 际及地区顶级投资机构、 开发商和极具实力的潜 在投融资合作伙伴， 介 绍深具名望的行业专家， 探讨未来的市场发展趋 势， 并积极寻求亚洲及 中国不动产市场新的投 资与市场发展机遇， 是APIC 2011的使命

5月20日， 由中国房地产 报、优博集团联合主办的第七届 亚洲不动产投融资峰会，吸引了 众多业界名流出席。与会的嘉宾 围绕如何在现行政策环境下进行 房地产金融创新，深入探讨了当 前热点，以期实现房地产行业的 健康可持续发展。

5月20日，备受瞩目的APIC 2011大会在上海环球金融中心召开

APIC 2011大会现场，与会嘉宾亲切交流经验； APIC 2011大会会场，台下来宾积极与业界专家对话!!

变局和通路
"目前虽然面临种种困难，但 从长期来看，这只是中国房地产 业成长过程中的一个必经阶段， 房地产业在中国最多是17、18岁，还处于少年时代，新加坡那么小的地方可以做>2 年， 中国 香港那么小的地方也可以做30年，所以中国内地房地产业的未 来发展前景一定不会差，房地产 金融也将更加活跃。"基强联行 总经理陈基强表示。 实际上，从目前的房地产金 融市场来看，信托模式的创新为 房地产企业解决了一大部分资 金，民间资本也活跃于各大中小 房地产企业或项目当中，国际投 行以及海外基金也在觊觎中国目 前的房地产市场。 "所谓的金融创新就是在找变 局和通路，我觉得大家要适应这 种形势，不要老盯着美元不放， 人民币也是钱。人民币基金现在 像雨后春笋般地发展，三五年后 人民币基金要超过外币基金的， 这是一个大趋势。"星浩资本董 事长赵汉忠认为。 星浩资本就是一个金融创新， 它把基金、项目开发和现代商 业、服务业整合在一起，形成一 个完整的价值链。 从各大开发商的财务报表可 以看出，很多的品牌开发商都在 储备" 过冬的粮食"。实际上， 不光是中小企业开发商缺钱，品 牌开发商也缺钱，甚至更缺钱。 赵汉忠建议，开发商应理性看 待目前的资本市场，因为现在资产 不断在上升，所以建议开发商不要 采取自杀性或者断臂求生的策略， 这实际上是在贱卖自己的资产；另 外作为开发商跟投资机构要积极 地博弈，在衡量资产的折扣率方 面，包括融资到位的时间、操作的 周期，以及协议条款等等都需要坚 持自己的一个底线。 陈基强认为，房地产金融创 新有很多方式，每种方式都代表 一个模式，开发商和投资机构要 寻找的是适合自己的那种模式， 比如有些开发商也在尝试自己的 房地产基金，复地、金地、华润 等很多开发商都纷纷自己发起成 立地产基金。只不过这个房地产业经历的这个冬天仍然比较漫 长，因此需要房地产商坚持、坚 持、再坚持。

创新和共享
"分享成功案例，引荐国际及地区顶级投资机构、开发商和极 具实力的潜在投融资合作伙伴， 介绍深具名望的行业专家，探讨未来的市场发展趋势，并积极寻 求亚洲及中国不动产市场新的投 资与市场发展机遇，是2011第七 届亚洲不动产投资峰会（以下简称'APIC 2011'） 的使命。" 主 办方之一、上海优博国际展览有 限公司总经理古适齐对记者表 示。 "'APIC 2011' 的另一大特 点是对目前房地产业新商业模式 的研讨。"古适齐介绍说。 据了解，APIC 2011 新商业 模式研讨包括如今非常热门的商 业地产、养老地产、旅游地产、 文化地产以及海外地产等。 "我们以前大部分的业务是住 宅业务，也有少量的商业地产项 目，如今商业地产的做法与多年 前不一样，同时市场上又衍生出 新的细分市场，如养老地产、旅 游地产、文化地产等等，都是我 们目前非常关心的东西，通过一 天的探讨，学习到了很多专业的 知识，今后可以少走很多弯路。" 与会嘉宾凯迪集团执行副总裁、 董事会秘书张义鸿告诉记者。 古适齐介绍说， "APIC 2011"的分论坛环节为中国房地 产市场量身定制，深入探讨最新 热点议题，经济学家指点中国房 地产市场宏观金融环境与资本现 状，大型品牌开发商讲述战略性 融资架构以及上市后的资本运 作，国际知名投资银行家以全球 视角剖析中国地产，权威顾问机 构传授商业地产、养老地产、海 外地产、写字楼、综合体、酒店 项目的投资、经营与管理，全球 交易所点评中国地产企业海内外 IPO通道⋯⋯这些都是如今最热、 最前沿的知识。 "APIC 不仅仅是严肃的工作 平台，同期还举行丰富多彩的社 交活动，累计达8小时高尔夫球 赛和宴会交流为与会的中国开发 商决策层和全球投资人营造了轻 松自在的沟通环境，会晤老朋友， 结交新伙伴。"古适齐告诉记者。

投资新思维："去澳大利亚作开发商"
" 澳大利亚的房价从长期来 看是稳定上涨的，不光是统计数 据支持，我们自己做房地产投资 的都有这个感觉。"凯迪建筑师设 计公司负责亚太地区的业务主管 韩伟说道。 澳大利亚，作为最被中国投 资者熟悉的国家之一，其房地产 市场的近况和走向受到了极大的 关注。APIC 2011主办方邀请了澳 大利亚建筑协会的名誉主席、凯 迪建筑公司的CEO Robert，澳大 利亚最大的评估顾问董事Sam等 几位澳大利亚房产市场的专家现 身说法。 近来，澳大利亚人对公寓住 宅的偏爱和相对成熟的养老地产 业，为国人进军澳大利亚房地产 市场指引了一个新的方向。

公寓：供需缺口大
"由于生活方式的转变，澳大 利亚人现在越来越愿意住在公寓 里面。"Sam在会上说。数据显示， 2006年澳大利亚4层楼及以上的 楼房中，住宅公寓仅占所有住房 的3%，到2010年这个数据已经 上涨到了20%。 资料显示，90%的澳大利亚人 生活在市中心和东部沿海。"现在 我们市中心人口密度太高了，我们 要垂直发展。"Sam向记者说道。 大量人口涌向东部沿海城 市，导致城市用地越来越紧张。澳 大利亚人原本习惯于居住独立房 屋，但是日趋严重的住房短缺问 题，土地供不应求，直接导致了澳 大利亚房价攀升。 据澳洲广播公司报导，在过去的一年里，澳大利亚各州府的房价 平均上涨了11.9%。在澳大利亚人 口快速增长的情况下，增加住房密 度，加大公寓式住房的建设力度成 了解决这一问题的重要手段。 每年，墨尔本有3000多套公 寓的需求，公寓空置率低于3%； 更靠近中心城区的住宅项目，空 置率只有1%。低空置率佐证了澳 大利亚公寓市场的稀缺。 国内房价居高不下迫使投资 客寻找新的机会点。墨尔本作为 华人移民重点城市，相对其他发 达国家城市，房价一直较低，且市 场发展空间巨大，因而受到国内 投资客的热捧。据估计，到2020年，墨尔本住宅市场的需求量会 达到16万套，而供给只有14万 套，这对发展商来说是一个中长 期发展的有利条件。 澳大利亚投资的具体模式是 投资客们关心的事情。"澳大利亚 的房地产开发有7个阶段，置地、 规划申请、销售、建筑招标、银行 贷款审批、项目建造和项目交 接。"韩伟介绍道，其中，预售及市 场推广与国内存在着巨大差异。 在中国，发展商要等到封顶才 能销售；而在澳大利亚，银行强制 预售，且预售必须达到总套数的 70%-75%，达到预售要求之后再 制定价格、签订销售合同，这是决 定一个项目能不能成功的关键。 此外，澳大利亚的土地制度和 银行贷款制度也和中国有所不 同。在澳大利亚购买的土地是永 久性的土地，并且没有土地开发 年限的限制。由于澳大利亚的银 行经营上都偏保守，因此开发商 必须在付清土地款项、拥有优质 产品和完成预售任务之后，才算符合银行贷款条件。 当前，澳大利亚的投资条件限 制了一部分本地人的投资，反而 为海外投资者提供了一个机遇。 本地发展商现金流不足，银行贷 款的严格要求，都为海外发展商 的进入提供了可能。

养老地产：盈利稳健
相对于公寓式住宅这种比较 适合年轻人的项目，澳大利亚的 养老地产也受到了国内退休人群 的关注。Robert告诉记者，"养老地 产的机会是非常多的，而且是一 个能够给你带来长期持续性收入 的项目。" 澳大利亚政府预测，未来10年间，本土养老市场会有15%的 增长，也就是有68000套的需求。 此外，每年还有不少海外需求 的不断涌入。澳大利亚最近开放 了一种"投资人移民退休养老签 证"，只要一个配偶年满55岁，无 受养人，向政府购买;50万-75万 澳元（折合人民币约为300万-450万元） 的政府债券做抵押，每4年就可以续签1次。 养老地产是一项可持续盈利 的投资项目。一般而言，整个项目 的开发成本差不多是2000万-1亿澳元，可以算是"小成本大产 出"，即使是金融危机期间，利润 也特别好。 最初，发展商可以获得大约25%的开发利润。"基本上你投资 之后，再出售的时候是能够翻倍 的， 而且还有很多项目可以免 税。"Robert说道。以10年为期，后 续的投资回报包括25%的经营管 理费，5%的维护费用，以及每人每 月600澳元的服务费用。

投资新区域：周文军：打造水生态城市名片
一线城市房地产市场日趋饱 和，各大品牌开发商自然地将目 光转移到了二三线城市，这个局 面在长三角区域表现得特别明 显。 在开发商角力二三线城市白 热化之际，江苏连云港新城进入 了他们的视线———这座以海为主 题的城市将面临怎样的发展？其 核心定位又是什么，投资的价值 在何处？ 为此，本报记者专访了连云 港新城一级开发商、江苏金海投 资集团董事长周文军。 中国房地产报：据我们了解， 连云港新城吸引了不少品牌开 发商的关注，包括金地、绿城、江 苏国信等等，是什么吸引了这么 多开发商？ 周文军：连云港作为江苏沿 海国家开发战略和长三角相叠 加的一个城市，它在上海尤其是 长三角建设国际金融中心过程 中发挥着巨大的作用。 首先在航运方面，连云港是 区域的干线港，北接青岛，再往 北面是环渤海，南连上海。连云 港辐射中西部，面对中北亚，区 位优势独特。同时，连云港作为区域的领 头城市，它在城市的开发建设和 发展上，包括产业的带动上，有 不少的优势。 比如，它有170多公里的海 岸线，随着航运的发展，吞吐量 的增加，它的这块产业，特别是 一些重型的产业，大型企业，临 海的产业都在快速布局。 同时它依托陇海线，布局了 都市工业园区。 中国房地产报：连云港新城 是填海而成的城市，在水资源的 利用上有哪些规划？ 周文军：日本东京临海副都 心、新加坡克拉码头、上海新天 地、陆家嘴、杭州西湖等就是水 资源实践的代表。 从发展趋势来看，城市水生 态区域运营经历过最初粗放发展 的阶段。打造成类似公园等等的 开放空间，是对市民的一种福利， 但是却没有将其价值充分挖掘。 在房地产市场化方兴未艾之 时，城市水生态区域的土地价值 越来越被认识。因此，有了居住 型开发的时代，主要依托水生态 的景观价值，打造居住产品，但 却又矫枉过正，将公共资源无形 中私有化。如何既发挥土地价 值，又不削弱公共空间的属性？ 功能复合的城市综合体是其开发 利用的最佳归宿。 连云港新城的规划将是集商 业、商务等半开放空间、公共休 闲等开放空间以及居住私密空间 于一体，使城市水生态区域最终 成为代言城市的名片———既尊重 土地的经济价值，又尊重其公共 价值。 正因为这样的构思，一方面，连云港新城不断地接待各大开发 商的来访，他们对连云港新城这 个以水为主题的生态城市特别感 兴趣；另一方面，连云港新城目前 的定位要求也比较高，需要有实 力的品牌开发商进驻参与。我们 的宗旨是把这里的稀缺资源用 好，打造环境友好型城市。 中国房地产报：国外对于水 生态的城市规划是如何打造的？ 连云港新城的进度如何？ 周文军：目前，利用城市水生 态展开创新的一个典范是瑞典首 都斯德哥尔摩的哈默比生态城。 它依托梅拉伦湖与波罗的海 展开了生态实践，提出了共生城 市的概念，打造了自循环的低碳 新城，所有的废弃物有75%能得 到重复利用或作为燃料。 另一个创新实践便是大综合 体的实践，例如在建中的伦敦格 林威治半岛。 它是临泰晤士河的一个半岛 区域，原来是一个废弃的煤炭场。 目前经过新的整体规划，计划打 造成比肩伦敦金丝雀码头的新中 央商务区。 相比一般城市综合体更为丰 富的是，这个片区依托了原有的奥 运场馆，打造中央文化娱乐区，演 唱会、文艺演出、餐饮、娱乐等功能 集中于此，而临泰晤士河的区域也 规划有游船码头等休闲设施。如此 一来，传统意义上的综合体的复合 功能，又延伸出包含文化、娱乐、休 闲、旅游观光等于一体的价值。 目前，连云港新城整个项目 一期已进入土地软基处理阶段， 并具备土地出让和建设条件；二 期已进入工程施工阶段；三期马 上进入围堰阶段。

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