5月20日，APIC 2011大会在中国经济重镇上海隆重召开。作为亚太地区重量级的房地产专业投资暨展示盛会，APIC 每届都会吸引国内外知名的专家学者、投资机构、大型品牌开发商、权威顾问机构等纵贯房地产业链上下游的企业和嘉宾与会，其已不仅仅是严肃的工作平台，更是中国开发商决策层和全球投资人轻松愉悦沟通的社交平台。

APIC 2011 以"地产金融新纪元———阴影、变局和通路"为主题，其分论坛环节为中国房地产市场量身定制，深入探讨最新热点议题，经济学家指点中国房地产市场宏观金融环境与资本现状，大型品牌开发商讲述战略性融资架构以及上市后的资本运作，国际知名投资银行家以全球视角剖析中国地产，权威顾问机构传授商业地产、养老地产、海外地产、写字楼、综合体、酒店项目的投资、经营与管理经验，全球交易所点评中国地产企业海内外IPO通道……

作为中国房地产投资高端 交流平台，APIC会议的视 角和观点都引起了业界巨 大的反响

分会场一：地产信托助力保障房融资
由于房地产市场买卖双方长 时间处于僵持状态，房地产商承 受的资金压力已经越来越大。 "从银行的角度，开发贷的头寸 都比较紧，未来还将严格执行国 家的相关规定， 甚至要更加严 格。"民生银行房地产金融事业 部总经理林峰表示，"在此背景 下，信托、债券乃至民间资本就 开始在金融市场上活跃。"就信托而言，今年市场讨 论的重点就是如何参与保障房建 设，有哪些模式，这些模式有哪 些利弊。"中融信托全国房地产 事业部总监傅冬亮介绍说。由于政策面对资金的收紧， 信托业续演着房地产业"救火队 长"的角色。傅冬亮认为，房产商切勿把 信托当作"银行二号"，应注重 循序渐进的金融转型，实践"结 构投资"。

保障房信托三模式
地产信托的发展由来已久，但前几年由于关注度不够、政策 面监管过严等问题，信托处在一 个" 跟着银行走" 的被动地 位———房企通过银行发布理财产 品，银行在房企融资中牢牢占据 着主导地位。"由于银行资金的 收紧，信托的灵活性开始显现， 目前我们很多业务都在保障房 上，总体而言，保障房是信托比 较喜欢的产品。"傅冬亮说。 记者发现，目前保障房投融 资模式共有三种，每一种针对不 同的融资的对象。 第一种是针对国有企业的。 因为国有企业的特征，上面有主 管机构，如果是股权投资，报批 的流程时间太长，根本不可控。 一般情况这类国有公司都是 当地的市、区所谓的城投平台或 者是城投公司，无论其是两层结 构还是三层结构，最好是这个项 目公司最上层的集团。信托公司 从风险控制的角度来说，可能会 派出一位董事，对它的一些重大 决策需要有知情权，当然这个条 件是一事一议的，对于特别大的 国有企业来说，谈判的溢价并不高。 第二个模式是跟房地产股权 相挂钩，比较适合于一些民营开 发商。发了一个信托产品之后， 阶段性去持有这个项目公司的股 权。因为只有作为股东方，才有 资格去监管这个项目公司后续的 销售收入。 第三个模式是与政府的投融 资平台合作。这个是二三线城 市，特别是三四线城市采用的一 种模式，会牵涉到代建的问题。 其方式是开发商跟政府签订协议 书，建设资金由开发商来承担， 政府阶段性会支付一些工程款， 或者在房子基本上结构封顶的时 候，分一次或两次把款结清。这 样的融资模式涉及到三方，一个 是开发商，是建设主体；一个是 金融机构； 另外一个是当地政 府，相对比较复杂。

银信合作辟新径
银行信贷头寸已确实非常紧 张。截止到/ 月，很多银行按揭 款就算是批得出，也没有头寸发 放，因此银行通过跟信托公司的合作，利用它的合作方为客户提 供一些投融资的业务，以期在存 贷款方面、在中间业务方面使自 己的收益最大化。 傅冬亮分析认为，银行特别 是分行、总行这个层面，投行部 也好，金融市场部也好，因为他 们手上最大的竞争优势是在全国 的客户群，也就是购买他们理财 产品真正的投资人，所以他们会 通过一些资金池的概念，可能会 做成有限合伙的模式，直接去服 务一些大中型的开发商。 "最近我收到一个邮件，是 某家银行的总行发来的，他们刚 刚出来一个文，中央需要央企、 国企建1000万套的保障房。那 个文的核心意思就是，只要企业 的建设指标能进入1000万套的， 银行就会帮企业去发一个中期票 据，到银行间债券市场转让，融 资成本大概在6%-7%。"傅冬 亮告诉记者，"其实，如果有一 家银行、一家信托联合起来为一 个开发商在保障房建设当中提供金融管家服务，其产品在市场上 一定可以受到追捧。"

分会场二：探寻二三线"明星城市"
"随着国家的宏观调控，尤 其是对一线房地产地市场的调 控，二三线城市的投资价值凸显 出来了，而且随着政策的继续深 入，三线城市的投资价值会越来 越高。"江苏金海投资集团董事 长周文军在APIC 2011第七届亚 洲不动产投融资峰会上说道。 从土地市场的交易层面看， 近期土地成交的主力中，一线城 市比例快速下降，二三线城市成 交体量比例上升较快，高达八成 的房地产企业在二三线城市有投 资计划，在拟进入二三线城市中 的企业中，重点关注高端住宅产 品、打造城市标杆的比重最大。 世联地产华东区总经理袁鸿 昌表示，房地产的黄金十年基本 结束，未来将步入稳步发展的阶 段，二三线城市以及城镇化将是 主要推动力。

黄金十年终结？
"从现在的整个房地产市场 大的环境来看，中国房地产市场 的黄金十年基本上已经结束，未 来很难再有系统性的大机会。"交通银行经济分析师唐建伟说。 唐建伟认为，从政策环境来 看，去年开始的新一轮房地产调 控政策一次比一次加大力度，原 有的市场已经不再是政策支持的 市场，而且从中央政府的态度来 看，近几年之内调控政策放松的 可能性不大。 从经济环境来看，房地产市 场的支撑因素跟10年前相比正 在悄然改变。中国房地产市场快 速发展的原因，除了城市化进程 加快， 还有一个重要的推动因 素———人口红利。 实际上， 据日本的经验来 看， 日本的人口红利在上世纪90年代初结束之后， 日本的房 地产市场就进入了一个持续调整 的过程。现在，日本的土地价格 不到高峰期的一半。人口红利的 结束可能会成为中国房地产市场 未来最大的一个利空因素。 就投资环境而言，未来房地 产市场是存在压力的。 近期，交通银行做了一个研 究， 发现在成熟的市场经济国 家，房地产、股票、贵金属、包 括实业投资，从长期来看，平均 收益率都是趋同的。但是，近十 年来，中国的房地产投资是一个能够稳赚不赔的投资，而且收益 率明显高于股票、商品以及实业 投资，这不是一个正常现象。在 未来，这种现象难以长期持续下 去。

驱动力下沉
"虽然中国房地产未来很难 有系统性的大机遇，但是会有结 构性的机会，未来二三线城市的 机会要大于一线城市。未来中国 经济增长的驱动力将来自中西部 以及二三线城市。"袁鸿昌说。 从城市经济增长和固定资产 投资增长率来看，中西部以及二 三线城市固定资产投资增长率以 及GDP增速已经明显高于东部 城市。二三线城市未来的发展空 间不可小觑。 去年5月， 《求是》杂志发 表了李克强副总理的一篇文章， 阐明了中国未来经济的推动力主 要是在内需，而内需的主要抓手 就是城镇化。受政策影响，二三 线城市所公布的限购、限贷的政 策力度明显比一线城市要小。 研究发现，用房价收入比衡 量房地产市场泡沫严重程度的 话，二三线城市比一线城市轻很 多。中国房地产测评中心的研究 报告显示，调控作用下，二三线 城市拿地建设较多的开发商，如 恒大、万科、绿城取得了较好的 业绩。现在，国家"十二五"继 续支持城市化的推进，二三线城 市中心地段的优势明显。 "最近有一个小城市的楼盘， 一共450套房子，第一天就售出 了430套；还有一个大概有100万人口的地级市，开盘第一天就 销售了93%，几乎清盘。我们以 前也没有遇到过这样的状况，这 说明一些三线城市的表现还是很 不错的。"建业地产股份有限公 司首席执行官王天也介绍说。 一线城市被限购，二三线城 市的后劲开始逐渐显现出来。根 据中国指数研究院公布4月份100个城市房价环比涨幅来看， 平均涨幅是0.4%，但是以北京、 上海、深圳等十大城市的涨幅只 有0.13%，可见二三线城市的涨 幅已明显超过一线城市。 而二三线城市的发展，除了 既定政策支持，还有一个重要原 因就是特色经济的支撑。比如富 士康一部分厂区从深圳转到郑 州，一下子多了好几万工人，这 就是二三线城市的经济支撑点。

分会场三：商业地产的新机遇
随着本轮政策调控的渐次深 入，众多房企开始谋求进军商业 地产。商业地产如何发展、融资渠 道如何创新成为当前房地产市场 的热点。 5月20日，由中国房地产报、 优博集团以及基强联行联合主办 的2011年第七届APIC不动产投 资峰会在上海环球金融中心举 办。众多房地产开发企业、资本投 资企业等行业翘楚齐聚，针对商 业地产在调控大局下的发展新机 遇，以及融资渠道如何创新进行 了深入的探讨。

商业地产新战场
2011年4月以来，中央对住 宅市场的深度调控政策持续发 酵。调控大局下，开发企业开始转 变单一住宅开发模式。 " 单纯的住宅开发空间已经 很有限了，路也越来越窄。"星浩 资本董事总经理赵汉忠表示，当 前政府对住宅开发实施了高强度 的政策调控，同时，从去年开始政 府"举国家财力"大力建设保障 房。这些因素使得住宅的开发前 景堪忧。 他认为："如果前一个十年是 住宅的黄金周期，那么下一个十 年将是城市综合体的黄金周期。" 商业地产迎来了新的发展机 遇成为当日论坛达成的共识。但 是，由于城市综合体在一线城市 日趋成熟，开发商将眼光放远到 二三线城市。 富力地产集团执行董事吕劲 认为，富力地产当前更加关注三 四线城市。由于这类城市的大型 商业地产还处于空白阶段，开发 企业准入门槛不会高。同时，地方 政府有着强烈的招商意愿，到这 类城市做城市综合体项目不仅能 够获得好的土地，还能获得地方 政府的特惠政策。 但是，相比住宅地产的快速 开发、快速销售进而获取利润，商业地产对开发资金的要求会更 高。绿野资本董事长郑晓军表示： "做商业地产比较难。住宅地产卖 掉就结束了，产业地产租出去、卖 出去也就结束了，但是对于商业 地产，首先要建好之后能卖掉，卖 掉之后还要把商家引进来，商家 引进来之后还要让消费者进来等 等。"

融资新渠道
随着银行开发贷的逐步收 紧，开发商正在从被动寻找其他 融资渠道，转向创新融资渠道。 中伦律师事务所联席管理合 伙人乔文骏表示，从自己接触到 的开发商融资需求业务发现，2007年以后，房地产信托业务发 展得很快。包括中融、中信、平 安，排名前五、前十的信托公司 都在设计新的交易产品、新的信 托产品。2009年到现在，开发商 的服务需求又拓展到组建房地产 基金。 中融信托总裁谢丙武也表 示，2011年其接触到的房地产企 业融资业务来看，开发商更关注 一些股权投资，像房地产私募基 金、房地产信托投资基金等。 但是，房地产信托投资基金 的发展一度受到政策监管的限 制。今年4月以来，业内就传言 "房地产信托业务将会被叫停"， 但是当前银监会并未明确表态。 对此，谢丙武认为，调控主要 是整理一些乱的现象，或者风险 比较大的融资产品，政府对房地 产新融资渠道的调控是可以理解 的，现在，信托公司只是被要求定 期的向银监会汇报、事后备案。 当前，一些开发商也在自主 做开发基金。他认为，开发商自己 开发的基金，不会成为主流，也做 不大。因为开发企业没有比较好 的资本管理团队；另外这类开发 基金有着不可回避的弊端，即募 集的资金或将都用在自己开发的 项目上。这是投资者很担心的问 题，也是难以调和的利益冲突。

伴随中国经济的高速发展，不动产投资已成为国人最重要的投资方式

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